El fenómeno “okupa” desde la perspectiva de derechos constitucionales en conflicto: nueva estrategia de los bancos

Logo Jóvenes Abogados en Movimiento invertidoDurante aproximadamente los últimos veinte años, uno de los principales problemas a que se enfrentan los países occidentales y, entre ellos, por supuesto España, es el conocido como “fenómeno okupa”, máxime tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el elevado número de ejecuciones hipotecarias y, como corolario de todo ello, el constante crecimiento de viviendas que no tienen una ocupación efectiva por parte de aquellos que ostentan la propiedad del pleno dominio de las mismas.

El 18 de abril de 2013 uno de los grandes periódicos de este país publicaba un artículo que analizaba la ocupación de viviendas en España, apuntando que en esa fecha existían, aproximadamente, 3,4 millones de viviendas vacías, un 10,8% más que en 2001. Por otro lado, el último estudio realizado por el Instituto Nacional de Estadística sobre las personas que viven sin techo, el número aumentó, entre 2005 y 2012, un 4,8%, quedándose en una cifra de más de 23.000 personas.

Estas cifras explican la respuesta social actual ante la existencia de tal cantidad de viviendas vacías, que no puede ser otra que la ocupación de viviendas o locales, generalmente edificios completos, por personas e incluso colectivos perfectamente organizados, de tal forma que nuestro sistema exige por parte de nuestros operadores jurídicos una respuesta efectiva que trate de aunar los diversos derechos consagrados en nuestra Constitución. Y es en éste extremo donde  el profesional del Derecho habrá de dar respuesta ante la encrucijada en la que se encuentra y analizar las diversas vías de actuación que ofrece nuestra normativa.

 Derecho de Propiedad Privada vs. Derecho a una vivienda digna

El artículo 33 de nuestra Norma Suprema–Sección Segunda, del Capítulo Segundo, Título I “De los Derechos y Deberes Fundamentales”- reconoce el derecho de todo español a la propiedad privada. Por su parte, el artículo 47 de la Constitución – Sección Segunda, Capítulo Tercero, “De los principios rectores de la política social y económica” reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, para cuyo fin corresponderá a los poderes públicos promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. ¿Existe una prevalencia de uno sobre el otro, tomando en consideración las circunstancias concurrentes? Difícil tesitura ante la que se encuentra un abogado que ha de defender a su cliente –Banco o particular- que pretende hacer valer su derecho a la propiedad privada de su inmueble y a mantenerlo en las debidas condiciones de habitabilidad, pero más difícil aún la defensa del “okupa” que por su parte exige una respuesta de los poderes públicos para asegurar su acceso a una vivienda digna como función social del Derecho.

De la defensa del Derecho a la Propiedad Privada

En primer lugar, hemos de tomar en consideración que existen distintos órdenes jurisdiccionales para la protección del Derecho a la propiedad privada. Por lo que se refiere al Orden Civil, se contempla la protección de la posesión genérica tal y como dispone el artículo 446 de nuestro Código Civil, para lo cual existen distintos cauces procesales que dependerán de la valoración de las circunstancias de cada uno de los supuestos de hecho:

  • El juicio verbal que pretende la tutela sumaria de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ella o perturbado en su disfrute (art. 250.1.4º LEC).
  • El juicio verbal para la efectividad de los derechos reales inscritos (art. 250.1.7º LEC).
  • El juicio de desahucio por precario (art. 250.1.2º LEC).

Por otro lado, la Jurisdicción Penal aborda el fenómeno de los “okupas” por medio de la tipificación del delito de usurpación de bienes inmuebles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 245.2 del Código Penal. Sin embargo, ríos de tinta han corrido respecto a la idoneidad de este cauce procesal por aplicación del principio de intervención mínima de los instrumentos punitivos, que como última ratio, han de operar únicamente cuando el orden jurídico no puede ser preservado y restaurado eficazmente mediante otras soluciones menos drásticas que la sanción penal, por lo que, al ya estar protegida civilmente la posesión frente a los ataques contra ella no violentos ni intimidatorios, podría parecer que la tipificación de esta conducta está de sobra. Sin embargo, no es objeto del presente informe cuál de los órdenes jurisdiccionales es el más apropiado para que prospere el ejercicio de una acción para la protección de la pacífica posesión del inmueble, pues en todo caso obtendremos la tutela judicial efectiva instada, con independencia del resultado obtenido.

Del derecho o acceso a una vivienda digna por “okupas”

Bajo la perspectiva del Derecho Penal, con el fin de proteger el bien jurídico de la posesión que ejerce el legítimo titular del inmueble que se está ocupando, estas conductas están tipificadas como delito de usurpación –contra el patrimonio y el orden socioeconómico- siempre que conste la voluntad contraria del titular de tolerar dicha ocupación, ya sea previa a la ocupación o posteriormente –interponiendo denuncia sobre estos hechos-.

La cuestión que aquí se plantea no es otra que el determinar si la conducta de estos “okupas” debe quedar impune o no desde el punto de vista legal. El tipo penal de delito de usurpación  se contrapone con lo establecido en la Constitución Española y con la llamada “función social” de la sociedad que se contempla en el Código Civil.

Todas las normas del ordenamiento jurídico deben ser interpretadas de acuerdo con la Constitución, por lo que a la hora de tipificarse este delito debería tenerse en cuenta las circunstancias personales y causas que hayan llevado al sujeto a ocupar el inmueble, y no solo contemplar conductas objetivas, ya que el derecho a una vivienda digna es considerado un principio rector de la vida social y económica. Se está dando actualmente mayor protección a los derechos inherentes al dominio sobre los bienes inmuebles que al derecho social y humano a la vivienda.

El reconocimiento del derecho a una vivienda digna en el ámbito internacional se configura a partir del derecho a un nivel de vida adecuado recogido en el artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos. Este derecho no solamente hace referencia a la situación de vivir bajo un techo y cuatro paredes, sino que se amplía al derecho de tener un hogar seguro en el que vivir en paz, con dignidad y salud física y mental.

Son los órganos e instituciones del Estado los que deben garantizar y proteger este derecho, en el que una vivienda, además de ser digna y adecuada, debe ser fija y habitable, cumpliendo con los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad, habitabilidad y accesibilidad; asequible y accesible, debiéndose tener en cuenta a los grupos de población en situación de desventaja o bajo poder adquisitivo. Como reacción a esta inoperatividad, y a la falta de desarrollo de medidas adecuadas para hacer efectivo este derecho, los “okupas” invaden estas viviendas abandonadas, haciéndolas suyas por el mero hecho de darles uso, haciendo posible el derecho a la vivienda.

De todo esto se desprende que, el principal motivo de estos movimientos okupas, es denunciar la inactividad de los poderes públicos a la hora de hacer efectivo y proteger el derecho a la vivienda digna y adecuada, respondiendo al mismo tiempo de las dificultades económicas que existen actualmente, justificando sus actuaciones como un gesto de protesta política y social.

La novedosa práctica de los bancos: nuevo chollo inmobiliario

Ante esta coyuntura, y habida cuenta del colapso de activos malos con los que cuentan las entidades bancarias, algunas inmobiliarias de los Bancos han decidido cambiar con lo que hasta ahora se estaba haciendo, lanzando una nueva estrategia: vender los inmuebles a precios irrisorios (incluso algunos por debajo de los 20.000 €) con la condición de que se pague al contado y sin que se pueda ver la vivienda, con el consecuente riesgo de que los inmuebles se encuentren “okupados”.

En consecuencia, los contratos de compraventa por los que se transmiten estas viviendas incluyen la cláusula de que será el comprador quién asumirá, en su caso, los trámites judiciales para conseguir que se desaloje el inmueble a través de ejercitar la acción pertinente, ya sea juicio de desahucio por precario, acción reivindicatoria, etc.

Aunque para algunos tal estrategia de los Bancos pueda resultar al límite de la legalidad, lo cierto es que la misma está permitida,  ya que en virtud del principio de autonomía de la voluntad, las partes pueden incluir en el contrato los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, por lo que si el comprador está de acuerdo con tal hecho y consiente en contratar, no hay ningún problema al respecto.

En cualquier caso, debe tenerse en cuenta que nuestro Código Civil dispone que el vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba ésta al perfeccionarse el contrato, por lo que resulta claro que se exige que el comprador al contratar cuente con toda la información relativa al estado de la finca, lo que se traduce en que la nueva estrategia de los Bancos será legal siempre y cuando el Banco, al vender el piso, ponga en conocimiento del comprador toda la información relativa al mismo, especialmente si se encuentra ocupado. De lo contrario, el comprador podría instar una nulidad del contrato en base a error en el consentimiento, ya que la información con la que contaría éste en el momento de suscribir en el contrato es, cuando menos, inexacta, además de la mala fe de la entidad bancaria al ocultar dicha circunstancia.

Asimismo, según nuestro Código Civil, dentro de las obligaciones del vendedor, en este caso, de los Bancos, se encuentra la de entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta, y al respecto de éste último, se establece que el vendedor responderá al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. En este sentido, ¿qué ocurre si, tras producirse la compraventa del inmueble, las personas que estén ocupando la vivienda alegan haber adquirido la propiedad de ésta por usucapión…?

En este punto, el comprador no quedaría desprotegido puesto que el Banco tendría la obligación de indemnizar al comprador mediante la restitución del precio que pagó por el inmueble así como otros gastos que se hubieran derivado del otorgamiento de la escritura y que hubiese abonado el comprador. No obstante, esta obligación del vendedor puede aumentarse, disminuirse e, incluso, suprimirse por las partes, de modo que cabría la posibilidad de que el comprador quedase desasistido.

Por tanto, resulta claro que, a pesar de que esta nueva práctica de los Bancos pueda ser legal y se esté llevando a cabo, existen al respecto algunas lagunas y cuestiones sin resolver, las cuales relucirán en cuanto esta nueva estrategia se torne habitual en el mercado inmobiliario.

En cualquier caso, parece que está teniendo cierto éxito esta nueva práctica,  puesto que son muchos los compradores a los que le compensa adquirir el inmueble por un precio muy inferior al de mercado y luego iniciar los trámites para el desalojo de los “okupas”, que, con carácter general, no le llevará mucho tiempo, ya que el desahucio por precario es un juicio sumario que se sustancia con relativa rapidez.

 

Loreto Frutos Mancha
Laura Gómez Hernández
María Pleite Maestre

Área de Civil
Secretaría Jurídica JAM